KHÁC BIỆT giữa cách cho THUÊ PHÒNG trong KHU NGHỈ DƯỠNG và KHÁCH SẠN
SƠN HỒNG ĐỨC
(Thạc sỉ, Giảng viên và Tư vấn)
TÓM TẮT
Khái niệm Khu nghỉ dưỡng (KND) bắt đầu xuất hiện ở Việt Nam từ những năm 90 của thế kỷ XX, sau kỳ nhật thực. Từ đó đến nay, loại hình lưu trú này xuất hiện khắp Duyên hải miền Trung, miền Bắc, Nam. Tuy nhiên nhiều khách nước ngoài đến thưởng thức sản phẩm của KND, họ có cảm giác bị lường gạt, chỉ vì một số chủ đầu tư, người quản lý gán nhãn “Khu nghỉ dưỡng” cho một nơi chỉ là “Khách sạn biển” mà thôi. Thật ra có rất nhiều khác biệt giữa một KND và một khách sạn. Trong bài này tác giả nêu lên sự khác biệt trong “cách bán phòng”.
ABSTRACT
The notion of “Resort” appeared lately in Viet Nam, only since the ninety of the XX century, after the solstice. Since then, many of this kind of accommodation appear along the littoral of the Center –North and South Viet Nam. But many international tourists had come, and after the stay, they have the impression to be cheated. Because some owners and managers had “branded” resort, what is in fact a hotel on the seaside.
There are many differences between a resort and a hotel. In this article, the author is stressing on one aspect: “Difference in selling room between Resort and Hotel.
x
x x
Chúng ta thường quen với cách bán phòng theo truyền thống trong các khách sạn: khách đến thanh toán, rồi nhận phòng. Nhưng trong các Khu nghỉ dưỡng (KND) quốc tế, lại có nhiều cách bán phòng khác nhau. Và đó là sự khác biệt lớn 2 loại hình kinh doanh lưu trú: Khách sạn và KND. Đó là:
1. Hình thức “Sở hữu kỳ nghỉ” (Vacation ownership)
Thứ nhất, khách mua “quyền sử dụng” một căn phòng hay một biệt thự trong KND cho một thời gian nhất định trong năm (ví dụ từ 1 đến 14 tháng 7) và trong suốt 15 hoặc 20 năm. Khách trả tiền ngay khi mua “quyền sử dụng”, mặc dù chưa sử dụng ngày nào. Giá phải trả là giá KND bán cho khách ngay lúc ấy, sau này dù giá có lên, khách hàng không phải trả thêm. Còn về phía KND, nhà Quản lý chia 365 ngày trong năm thành nhiều cụm thời gian, gọi là “Time share”. Đối với cụm thời gian từ ngày 1 đến 15 tháng 7 hàng năm, căn phòng ấy xem như có người mua, không bán cho ai. Cái lợi cho KND là biết chắc rằng trong giai đoạn ấy có người đến ở, và đã trả tiền trước rồi, và khi đến ở cũng phải trả phí cho các sản phẩm ẩm thực và dịch vụ khác, tức là có đem thêm doanh số cho KND. Cách “chia nhỏ thời gian sử dụng phòng ốc” để bán cho nhiều khách là một khuynh hướng ở các cường quốc du lịch. Ý tưởng này xuất phát từ 1960 tại KND Sky Resort ở châu Âu, sau đó lan truyền sang Mỹ rồi Úc và ĐNA trong các nước cựu thuộc địa của Anh, Mỹ. Các doanh nhân rất thích lối này, vì mỗi năm họ trở lại, dù đó là mùa cao điểm họ cũng biết chắc là có phòng dành cho mình, lại không bị tăng giá. Trên thực tế và về mặt pháp lý, khách không có quyền sở hữu biệt thự, căn phòng đó, mà chỉ có quyền ưu tiên sử dụng trong thời gian đã giao ước.
Thứ hai, theo thời gian, khái niệm “Time share” có biến đổi theo hướng có lợi cho khách hàng hơn. Lúc đầu thời gian nghỉ dưỡng (1 hoặc 2 tuần) là “cố định”, tức là đến thời gian ấy mà khách không sử dụng, xem như năm ấy khách “đã dùng rồi”, KND không đền bù cho những ngày ấy. Từ những năm 90 của thế kỷ XX, đã xuất hiện khái niệm “thả nổi” (floating) theo 2 cách:
– Tuần nổi (floating week), theo cách này khách có thể không đến vào tuần đã chọn, mà có thể đến trong tuần khác, với điều kiện phải thông báo trước cho KND, để KND sắp xếp được. Nếu không thì xếp phòng khác.
– Đơn vị lưu trú nổi (floating unit), KND có thể cung cấp cho khách bất kỳ biệt thự, phòng nào đồng hạn.
2. Hình thức “Trao đổi kỳ nghỉ”
Theo hợp đồng khách có được 1 hoặc 2 tuần nghỉ tại KND. Nhưng vào năm ấy khách không đến được, hoặc đến 2 hay 3 ngày thôi, thì KND có thể giải quyết cho khách theo 3 hướng sau:
– Cộng dồn cho năm sau, để năm sau khách sử dụng phòng lâu hơn.
– Có thể cho người quen đến ở, thậm chí có thể nhượng lại, bán lại quyền sử dụng cho người khác để lấy tiền. Nếu bên thứ ba mua lại theo thời giá của năm ấy, KND cũng đành chịu thôi.
– Nếu năm ấy khách không thích đến nghỉ tại KND đó, có thể nhờ đơn vị ấy điều đình với một công ty KND ở nước ngoài để khách có thể qua bên đó ở. Đó là hình thức “trao đổi kỳ nghỉ”. Thực ra, chỉ có các tập đoàn KND lớn, tầm vóc quốc tế mới có được những mối quan hệ đối tác để giúp khách. Và cũng vì vậy mà khách mua “quyền sử dụng kỳ nghỉ” rất chọn nơi mua, chứ không ai chọn các KND “đơn côi”.
3. Hình thức mua “Quyền sở hữu một phần” (Fractional ownership)
Hình thức này nghiên hẳn về “đầu tư địa ốc” du lịch hơn là kinh doanh KND. Theo nguyên tắc như sau:
Trong một KND, hoặc cận kề có xây dựng một Condominium, hay một số biệt thự. KND bán từng đơn vị (căn hộ hay biệt thự) cho tư nhân mua. Người mua có quyền sử dụng bất kỳ lúc nào, khi không sử dụng đóng cửa lại; các bộ phận chức năng của KND sẽ lo về bảo trì, bảo vệ, và sở hữu chủ trả một phí gọi là “lao dịch phí” (Service fees).
Ngày nay, các sở hữu chủ ở các nước Đông Nam Á thường chọn giải pháp là khi không vào ở, giao lại cho Ban Quản lý KND để cho khách thuê. Việc “sở hữu bất động sản nghỉ dưỡng” là sự lựa chọn hàng đầu của giới có tiền từ những năm 1980. Nhưng ở Việt Nam, loại hình này còn mới. Xuất hiện năm 2005 với “Mũi Né Domain”. Từ đó đến nay có 50 dự án đã khởi công với hơn 1000 căn hộ và biệt thự. Mặc dù khách hàng Việt Nam chưa quen và thủ tục pháp lý còn phức tạp, nhưng chắc chắn đây là một hướng đầu tư bất động sản mới, trong bối cảnh du khách quốc tế ngày càng đến Việt Nam nhiều hơn. Ở các nước ĐNA, giới dư tiền thường đầu tư vào các căn hộ trong các “Condominium” biển, gần hoặc cận kề các KND, sân golf,… Theo lối “Sea front living” (mặt tiền hướng ra biển). Đây là một mối đầu tư sinh lợi lớn (vì nhà đất, về dài lâu theo hướng tăng giá). Ở Đà Nẵng, Công ty Indochina Danang Resort and Spa tại quận Ngũ Hành. Xây dựng trên một diện tích 20 Ha với 200 phòng ngủ, 182 căn hộ cao cấp và 27 biệt thự có hồ bơi riêng. Tính đến tháng 11/2011, trên 90% căn hộ đã được bán.
Tóm lại, giữa kinh doanh KND và khách sạn có nhiều khác biệt, đặc biệt là có những yếu tố mới xuất hiện theo từng thời gian. Qua bài này chúng tôi chỉ nơi đến một trong nhiều điền khác biệt trong quản trị và kinh doanh.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. wikipedia.org/wiki/spa
2. Mill, R.C – “Resort management and operation” – NXB John Wiley, Hoa Kỳ, 2001
3. Murphy, Peter – “The business of Resort Management” – NXB B and H, Úc, 2008
4. Cơ quan xúc tiến du lịch bang Victoria, Úc – “Hotham, Premium Winter Resort of Australia – 2009.
5. Gerald Lattin – “The lodging and food industry” – NXB AH and MA – Hoa Kỳ 1989.
6. Robert Mill – “Resorts – Management and operation” – NXB John Wiley – Úc
7. Peter Murphy – “The business of resort management” – NXB Band H – Sydney 2008.
8. Sơn Hồng Đức – “Quản trị Khu nghỉ dưỡng” – Lý luận và thực tiễn – NXB Lao động – Xã hội –Tháng 2/2012.
9. Tập san “Sở hữu kỳ nghỉ” – Ninh Vân Bay Club – 4 số năm 2011.
Ảnh đại diện do Ban Tu thư thiết lập
